Lex – Un tema alquanto dibattuto in dottrina ed in giurisprudenza, almeno fino all’intervento delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 9148/2008), è la natura delle obbligazioni condominiali verso i terzi.
Si è invero ritenuto che per i debiti contratti dal condominio rispondono tutti i condomini, in applicazione del principio generale sancito dall’art. 1294 c.c. (“Solidarietà tra condebitori”).
D’altra parte, venendo alla nozione di solidarietà di cui all’art. 1292 c.c., l’obbligazione è solidale allorché più debitori sono obbligati per la medesima prestazione e non v’è dubbio che, per quel che interessa, il condominio si caratterizza per la pluralità dei proprietari degli immobili in edificio e per il comune interesse alle spese di gestione dei beni in godimento (il cortile, la scala, il lastrico solare, etc.).
La riconosciuta natura solidale del debito condominiale, poi, trova conferma ulteriore dal dettato normativo, nel senso che in materia il principio non risulta derogato dall’art. 1123 c.c., limitandosi la norma a ripartire gli oneri all’interno del condominio.
Per effetto di tale ricostruzione dogmatica e giurisprudenziale, il creditore (si pensi ad esempio all’impresa di pulizia), in ipotesi di inadempimento del condominio dell’obbligazione contratta, munitosi di titolo esecutivo (ad esempio, all’esito dell’azione monitoria) potrebbe agire in executivis nei confronti di un solo condomino e per l’intero (addirittura nei confronti del condomino che moroso non è). In tal senso depone l’art. 1292 c.c. richiamato, nella parte in cui dispone che “ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri …..”.
Di diverso avviso l’indirizzo rimasto minoritario fino all’intervento delle Sezioni Unite nel 2008, secondo cui “la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell’interesse del “condominio”, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.”. Si sostiene, invero, che “le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditati i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie” (Cass., Sez. 2^, 27 settembre 1996, n. 8530).
Le Sezioni Unite (n. 9148/2008) si sono uniformate all’indirizzo minoritario.
Ora se è vero che le obbligazioni solidali si caratterizzano per la presenza di più debitori (o creditori), per l’unicità della causa dell’obbligazione (eadem causa obbligandi) e l’unicità della prestazione (eadem res debita), ritiene la Cassazione che il vincolo può ritenersi solidale alla sola condizione che la prestazione sia insuscettibile di divisione, perché, in caso contrario, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. Talché, se l’obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall’art. 1314 c.c., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell’obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.
D’altra parte, si afferma, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell’obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res.
Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 c.c. – che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dell’apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni parziarie – esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res.
In materia condominiale, nessuna norma di legge espressamente dispone per la solidarietà e l’art. 1123 c.c., alla pari dell’art. 752, 754 e 1295 c.c., valorizza la relazione tra la titolarità della obbligazione e quella della cosa.
A ciò aggiungasi che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro.
Ed allora, per le Sezioni Unite, in materia condominiale è escluso il ricorso alla solidarietà, nel senso che il creditore, contrariamente a quanto avveniva in passato, potrà soddisfarsi esclusivamente ricorrendo alla procedura esecutiva nei confronti dei singoli condomini e limitatamente alla quota di debenza di questi.
Disciplina che deve necessariamente coordinarsi con quella dettata dall’art. 63 disp. att. cod. civ..
Oggi è prescritto che l’amministratore sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Detti creditori dovranno prima escutere i condomini morosi (limitatamente alla propria quota, trattandosi di obbligazione parziaria) e, solo in caso di insuccesso, potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti (sempre pro quota, ovviamente), salvo il diritto di questi di ripetere di quanto costretto a versare per colpe d’altri.