Lex – Il codice civile, all’art. 1138, disciplina il “Regolamento di condominio”, sancendone l’obbligatorietà nell’ipotesi in cui in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci, dunque, disciplini l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e contenga le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (cd. regolamento assembleare). Al quarto comma, poi, fissa il principio, secondo cui le norme del regolamento “non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”.

Il regolamento, nella fattispecie supposta dall’art. 1138 c.c., commi 1 e 3, è, dunque, atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un’unica dichiarazione di volontà risultante dalla combinazione dei voti di più soggetti unificati in base al principio di maggioranza (sotto tale profilo, le norme regolamentari vincolano i soli condomini e per essi costituiscono delle vere e proprie obbligazioni propter rem).

Di contro, occorre il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che, quand’anche contenute nel regolamento cd. assembleare, limitino o ridistribuiscano i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138 c.c., comma 4).

E’ vero, infatti, che la natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione (Cass. n. 9069/2022).

Natura contrattuale che assume il regolamento anche con riferimento a quelle disposizioni che stabiliscano criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali (art. 1123, primo comma, c.c.); che deroghino alla disciplina dispositiva in materia di perimento dell’edificio (art. 1128, primo comma, c.c.), di sopraelevazione (art. 1127 c.c.), di parti comuni (artt. 1127 c.c. e 1118 c.c.).

Detta natura contrattuale, ovviamente, non la si trae sulla base della fonte regolamentare, cioè dei soggetti che ad esso regolamento abbiano dato vita (costruttore od assemblea), né dal quorum deliberativo (così, ad esempio, da attribuire, erroneamente, natura contrattuale a quella disposizione che sia stata approvata all’unanimità dei condomini). Sul punto le Sezioni Unite della Cassazione (n. 943/99), infatti, hanno rilevato che: “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.”.

Il caso relativo all’assegnazione dei posti auto in area condominiale chiarirà meglio la suddetta distinzione tra regolamenti.

La giurisprudenza è oramai pacifica nel ritenere che è consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dell’art. 1136 c.c., comma 2, individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.

La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.

La delibera condominiale non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.

E’ vero, infatti, che tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini“, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area  (da ultimo Cass. 9069/2022).

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