Lex – In tema di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo del condomino e riversatesi nell’appartamento sottostante, si è assistito ad un acceso dibattito giurisprudenziale, culminato con le due sentenze della Cassazione a Sezioni Unite, la n. 2672 del 1997 e la n. 9449 del 2016.

Una visione diametralmente opposta circa la natura della responsabilità dei soggetti coinvolti, sinteticamente riassumibile come contrattuale, per il primo orientamento, come extracontrattuale, per il secondo.

Ma procediamo per ordine, non prima di aver precisate le conseguenze giuridiche dell’accoglimento di una tesi rispetto all’altra.

Invero, qualificata la fattispecie in termini di responsabilità extracontrattuale, trovano applicazione le regole relative alla prescrizione (5 anni) e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto.

Trova applicazione altresì la disposizione relativa alla responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio.

Trova, infine, applicazione l’intera disciplina dell’art. 2051 c.c., anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno (il caso fortuito).

Ed allora, per Cassazione n. 2672/1997  “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo“.

Per le Sezioni Unite del 1997 trattasi di responsabilità ricollegabile direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223 c.c., comma 1) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Invero, tanto l’art. 1123 c.c., comma 1, quanto l’art. 1126 c.c., individuano tipi di obbligazioni propter rem, contrassegnate dalla titolarità, giacché soggetti attivi e soggetti passivi ne sono i partecipanti al condominio, e dall’oggetto, consistente nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio. Ne consegue che trovano applicazione i canoni fissati dall’art. 1218 c.c..

Le Sezioni Unite del 2016, di contro, disattendendo completamente l’orientamento del 2007, riconducono la vicenda in esame all’ambito di applicazione dell’art. 2051 c.c..

D’altra parte, attesa la funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, altresì configurano una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’1135 c.c., comma 1, n. 4.

La soluzione critica alla decisione del 1997 parte dal rilievo che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio (o meglio, tutti i singoli condomini, “poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 c.c., non può essere imputata né al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini” – Cass. 1674/2015) per la parte strutturale sottostante.

Ovviamente, il danneggiato, che è pure condomino, non può dirsi esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati (Cass. 18187/2021).

La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune – sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all’amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, induce ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall’art. 1126 c.c.. in assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.

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