Lex – In merito alle delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali, queste sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della deliberazione – anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato. In proposito, va osservato che le attribuzioni dell’assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte, dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, alla verifica ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l’art. 1123 c.c. consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio; di modo che l’assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti (delibere c.d. normative) si troverebbe ad operare in “difetto assoluto di attribuzioni”. Al contrario, non esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea la deliberazione che si limiti a ripartire in concreto le spese condominiali, anche se la ripartizione venga effettuata in violazione dei criteri stabiliti dalla legge o convenzionalmente, in quanto una siffatta deliberazione non ha carattere normativo e non incide sui criteri generali, valevoli per il futuro, dettati dall’art. 1123 c.c. e segg. o stabiliti convenzionalmente, né è contraria a norme imperative; pertanto, tale deliberazione deve ritenersi semplicemente annullabile e, come tale, deve essere impugnata, a pena di decadenza, nel termine (trenta giorni) previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2. (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).

Tanto a significare che le spese condominiali, salvo diversa convenzione approvata all’unanimità dei condomini (ad esempio, può prevedersi che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo i millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori. Cass. Civ. n. 4183 del 16.02.2017), sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 c.c.), valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 Disp. Att. cod. civ.).

Quanto alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali (ovviamente non in deroga ai criteri di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c.), questa deve avvenire con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.

Invero, la Cassazione (SS.UU. n. 18477/2010) ha escluso, al fine di parimenti escludere la necessità dell’unanime approvazione, che l’atto in questione sia un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni; le Sezioni Unite, pur condividendo l’avviso che la tabella millesimale serva solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti, hanno chiarito che ciò è coerente con un “margine di discrezionalità”, per cui l’atto di approvazione è atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, mentre non è idoneo – si ribadisce – a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti. In tal senso la deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica.

A completamento della trattazione, si precisa che la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapportala il valore della proprietà singolare quello dell’intero edificio. Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi (Cass. 2237/2012).

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